A Lei nº 13.786/18, publicada no dia 28 de dezembro de 2018, que disciplina a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, regulamentando o chamado e popularmente conhecido “distrato imobiliário”, tem gerado decisões divergentes no Judiciário Paulista.
A divergência, porém, tem se pautado em decisões proferidas em primeira instância, uma vez que o Tribunal de Justiça do Estado tem entendido, de forma unanime, que a Lei deve ser aplicada apenas aos contratos novos, ou seja, aqueles realizados após a regulamentação da Lei, publicada, repita-se, dia 28 de dezembro de 2018.
Para o advogado Antonio Marcos Borges, do escritório Borges Pereira Advocacia, “aplicação imediata da Lei nº 13.786/18 esbarraria no disposto no artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei nº 4.657/42), que adota o princípio da irretroatividade no atinente à eficácia da Lei no tempo”.
Além do mais, o legislador preservou a estabilização das relações jurídicas (princípio da segurança jurídica), tanto que o §1º, do artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro assim dispõe: “Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou”.
Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“COMPRA E VENDA. PARTES QUE CELEBRARAM DISTRATO. PERDA DE MAIS DE METADE DOS VALORES ADIMPLIDOS. IMPOSSIBILIDADE. PRÁTICA ABUSIVA. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, INCISO IV, DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE DEVOLUÇÃO DE 80% QUE SE MOSTRA ADEQUADO À HIPÓTESE. INAPLICABILIDADE, NO CASO CONCRETO, DA LEI N. 13.786/18 (LEI DO DISTRATO), EM RESPEITO AO ATO JURÍDICO PERFEITO.” (TJSP; APELAÇÃO Nº 1047159-83.2018.8.26.0100, JULGADO EM 20/05/2019, RELATOR FÁBIO PODESTÁ).
O Superior Tribunal de Justiça, aliás, adotou o mesmo entendimento:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. (STJ; RESP Nº 1.498.484-DF; JULGADO EM 22/05/2019; RELATOR LUIS FELIPE SALOMÃO).
Portanto, a nova lei não retroage aos contratos pactuados em momento anterior à sua vigência, devendo ser observado o brocardo “tempus regit actum” (expressão jurídica latina que significa ‘o tempo rege o ato’, no sentido de que os atos jurídicos se regem pela lei da época em que ocorreram).